집 계약서 작성시 알아둘 팁

전월세 계약 시 계약금과 중개료, 그리고 계약서 작성 시 세입자가 알아야 할 주요 사항을 알아보도록 할게요. 

유익한 팁도 곁들여 함께 준비했습니다.

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계약금 관련

• 계약금 납부
  계약금은 보통 계약서 작성 시 집주인(임대인) 또는 중개인을 통해 납부하며, 전체 보증금의 일부(통상 10%)로 책정됩니다.
• 잔금
  계약 종료일(이삿날)까지 나머지 보증금을 납부해야 하며, 월세는 일반적으로 계약일 기준 매달 동일한 날짜에 지급합니다.
• 계약 해제 조건
  계약금 지급 후 일방적으로 계약을 파기하면, 계약금을 돌려받지 못하거나 계약금의 두 배를 지불해야 할 수 있으니 신중히 결정해야 합니다.

중개료

• 중개수수료 한도
  월세 금액 및 보증금에 따라 중개수수료가 정해집니다. 
  • 예: 보증금 + 월세 × 100의 합이 5천만 원 이하: 최대 0.5%
  • 보증금 5천만 원 ~ 1억 원: 최대 0.4%
  • 보증금 1억 원 초과: 최대 0.3%
    지역별로 상한선이 다를 수 있습니다.
• 영수증 요청
  중개료를 지불한 후 반드시 영수증을 요청하시고 금액이 정확한지 오타확인도 해주세요.

계약서 작성 시 하자 보수 조항

• 수리 책임
  계약서에 '집주인이 하자 발생 시 즉시 수리한다'는 조항을 명시해야 합니다.
  • 보일러, 수도, 전기등 기본 시설에 문제가 생길 경우 수리 비용은 보통 집주인이 부담합니다.
  • 단, 세입자의 과실로 인한 손상은 세입자가 수리 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
• 입주 전 확인
  하자(누수, 곰팡이, 시설 불량 등)가 있는지 철저히 확인하고, 발견 즉시 집주인과 중개인에게 통보하세요. 가능하다면 사진을 찍어 증거로 남겨두세요.

세입자가 해야 할 사항

1. 관리비 및 공과금 납부
   • 관리비(공용전기, 청소비 등), 전기료, 가스비, 수도세 등은 세입자가 직접 납부합니다.
   • 관리비 항목을 계약서에 명확히 기재하세요.
2. 임대 목적 준수
   • 계약된 용도(주거용/사무용)에 맞게 사용해야 하며, 무단 전대(재임대)는 금지됩니다.
3. 시설 유지
   • 집 내부를 깨끗하게 유지하며, 고의나 과실로 발생한 손상은 세입자가 책임지고 수리해야 합니다.
4. 이사 시 원상복구
   • 벽지 손상, 못 자국 등 원상복구가 필요한 부분은 직접 수리하거나 비용을 부담해야 합니다.
5. 사전 통보
   • 이사 예정 시 계약 종료 1~3개월 전에 집주인에게 통보해야 합니다(계약서 내용에 따라 상이).

추가로 확인해야 할 사항

• 전입신고 및 확정일자
  전입신고와 확정일자를 받아두면 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 집주인 신분 확인
  계약 상대방이 실제 집주인인지 등기부등본을 통해 확인하세요.
• 계약서 사본 보관
  계약서 사본은 최소 2부를 작성하여 세입자와 집주인이 각각 보관해야 합니다.

계약 이후

계약이후 해야 할 사항을 살펴보도록 하겠습니다. 

주택임대차 신고 하기

• 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 집 계약 후 '주택임대차 신고'를 읍사무소나 온라인 정부 24에서도 신고하시면 됩니다. 
• 신고 기한
  임대차 계약 체결 후 30일 이내 신고해야 합니다.
• 신고 의무 지역
  수도권, 광역시, 세종시 및 기타 도·농 복합지역은 의무 신고 대상입니다.

납세증명서 (국세) 확인

• 발급 대상
  집주인(임대인)이 발급받아야 합니다.
• 언제 필요한가?
  • 임대차 계약 전, 집주인이 세금을 체납하고 있는지 확인하기 위해 요청합니다.
  • 집주인의 체납으로 인해 보증금이 압류될 위험이 있는지 확인 가능.
• 발급 방법
  1. 국세청 홈택스 또는 세무서 방문.
  2. 온라인 발급: 국세청 홈택스에 로그인 → 민원증명 → 납세증명서 발급 신청.
  3. 집주인이 본인 확인 후 출력하거나, 세무서에서 직접 발급받아 제출.
• 발급 소요 시간
  신청 후 즉시 발급됩니다.

지방세 납세증명서

• 발급 대상
  집주인(임대인)이 발급받아야 해요.
• 언제 필요한가?
  • 계약 전, 지방세(재산세, 자동차세 등) 체납 여부를 확인하기 위해 요청합니다.
  • 지방세 체납 시 해당 부동산에 압류가 걸릴 수 있으므로, 보증금 보호를 위해 필수적입니다.
• 발급 방법
  1. 위택스 (지방세 인터넷 납부 시스템) or 시·군·구청 방문.
  2. 온라인 발급: 위택스에 로그인 → 민원증명 → 지방세 납세증명 신청.
  3. 발급된 서류를 PDF로 저장하거나 출력 가능.
• 발급 소요 시간
  신청 즉시 발급됩니다.

누가 요청하고, 누가 발급해야 하나?

• 누가 요청하나?
  세입자(임차인)가 계약 전 집주인에게 요청합니다.
  • 특히, 보증금을 전세 또는 고액 월세로 지급하는 경우 필수적입니다.
• 누가 발급하나?
  집주인이 본인의 세금 체납 여부를 확인해 증명서를 발급받아 세입자에게 제공합니다.

왜 필요한가?

1. 보증금 보호
   • 세입자의 보증금이 집주인의 체납된 세금 때문에 압류되지 않도록 사전에 확인하는 과정입니다.
2. 신뢰 확보
   • 집주인이 성실하게 세금을 납부하고 있는지 확인함으로써 계약 안정성을 높입니다.

추가 팁

• 만약 집주인이 납세증명서 발급을 거부한다면, 계약을 신중히 고려해야 합니다.
• 필요 시 등기부등본과 함께 확인하여, 해당 부동산에 압류나 가압류가 설정되어 있는지도 반드시 확인하세요.

이 두 서류는 계약의 안전을 위한 중요한 절차이므로, 요청을 주저하지 말고 진행하시면 됩니다. 계약 전 충분히 검토하고, 궁금한 사항은 중개인이나 전문가에게 문의하여 문제를 방지하시고 챗지피티로 사전 확인해 보셔도 도움 됩니다.

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